敦南SOGO喊130億現金價 潛在買家與三立老總有這層關係

敦南SOGO大樓交易案,最近傳出賣方仁愛企業鄭氏家族希望趕在未上市櫃股票交易課徵20%所得稅新制上路前,以130億「現金」出售。(取自GOOGLE MAPS 街景地圖)

房地產市場近日最受矚目的交易,敦南SOGO大樓交易案,最近傳出賣方仁愛企業鄭氏家族希望趕在未上市櫃股票交易課徵20%所得稅新制上路前,以130億「現金」出售,讓潛在買家們紛紛尋求銀行資金奧援。潛在買家「志榮建設」最近接受《三立新聞網》獨家專訪,對外宣示130億元資金已備妥,但有趣的是,志榮建設關係企業博德開發大股東「蘇麗投資」負責人正是《三立電視台》總經理張榮華,博德開發2018年成立,在忠孝復興站推出都更建案「BR4」,旋即獲得合作金庫22億元聯貸,如今志榮建設角逐敦南SOGO大樓,插旗東區都更市場意圖十分明顯。

敦南SOGO大樓位於台北市敦化南路上,土地面積938.96坪、建物面積7269.5坪,因為緊鄰忠孝敦化站出口,都更價值不菲,隔著敦化南路林蔭大道相望的誠品敦南店大樓,幾年前被霖園集團三太子蔡鎮宇的寶豐隆興業以111億6400萬元買下,今年5月已停業、準備推動都更,如今,敦南SOGO大樓以130億元喊賣,買家自然也是搶破了頭,除了日前媒體報導皇翔建設之外,另外一家買家志榮建設,最近也浮上檯面。

20200531-誠品敦南店將在今(31)日劃下句點,誠品也從午夜0時起,舉辦持續24小時的系列活動,PChome董事長詹宏志並受邀以「台北30年讀書生活回憶」為主題帶來演講。(吳尚軒攝)
誠品敦南店大樓今年5月已停業,準備推動都更。(資料照,吳尚軒攝)

據了解,敦南SOGO最早在SOGO經營權尚未易手以前,係由太平洋建設(簡稱太設)子公司豐洋興業向地主仁愛企業承租,但2001年9月納莉颱風重創北台灣,造成太平洋SOGO、敦南誠品在內的東區賣場大淹水,太設因此陷入財務危機,並且衍生太平洋SOGO母公司「太平洋流通」(簡稱太流)股權交易爭議,太設章民強家族不甘心太流股權信託後,流落到遠東集團徐旭東手上,為此跟遠東集團打了好幾年的官司。

太流的股權歸屬從2002年到現在都餘波蕩漾,太設章家與遠東集團的官司也從太流股權交易,打到SOGO敦南館的租金。根據太設年報,SOGO敦南館係太百向豐洋興業承租,在太百經營權易手之後,遠東集團與太設就SOGO敦南館地下1樓至地下4樓租金問題也產生齟齬。

20200908-遠東集團總裁徐旭東8日前往NCC拜會,會後接受聯訪。(盧逸峰攝)
太設章民強家族不甘心太流股權信託後,流落到遠東集團徐旭東(見圖)手上,為此跟遠東集團打了好幾年的官司。(資料照,盧逸峰攝)

根據太設年報,太百與豐洋興業租賃期間,原本只到2004年底,但在2003年7月,太百與豐洋興業簽訂新的租賃契約,太設同意讓太百續租到2009年底,每月租金為850萬元,太百方面原本應付豐洋興業1億9200萬元,但遠東團後來以「雙方對債權債務之履行產生爭議」,聲請將1億9200萬元租金提存法院。

房地產業者:SOGO敦南館未來開發價值至少200億元

據了解,SOGO敦南館土地與建物之所有權,並非豐洋興業所有,豐洋只是二房東角色,在豐洋興業與該大樓主要所有權人係鄭氏家族的仁愛企業租約到期後,仁愛企業已將SOGO敦南館地下1樓至地下4樓直接租給太百,基於「買賣不破租賃」的慣例,該大樓未來不管是賣給皇翔建設,或是志榮建設,都必須獲得遠東集團同意,才能推動都更。

根據房地產業者評估,SOGO敦南館因為基地方正且符合都更、危老條件,未來開發價值至少200億元起跳。因此,在仁愛企業鄭氏家族釋出出售消息後,立刻吸引建商注目,SOGO敦南館複雜的身世背景,不僅有太百這樣的大咖承租戶,另外一家頗具政商實力的漢來集團也在SOGO敦南館6樓經營「漢來海港餐廳」。

就在眾家爭奪之際,《三立新聞網》去年底出現了一則〈敦南SOGO爆多方搶買 志榮建設:已備130億現金〉的獨家新聞,專訪到志榮建設高層,強調志榮早已備好130億元現金,「盼望年底前能敲板定案,目前仍在靜候佳音中」,巧合的是,志榮建設和《三立電視台》總經理張榮華、蘇麗媚夫婦,某種程度上是關係人。

「銀行團在博德開發2018年成立不久,旋即貸款22億」

根據經濟部商業登記資料,志榮建設與博德開發董監事高度重疊,博德開發在2018年登記成立,原本董監事為立麒投資,但同年度改為陳立偉、廖慎非、蘇麗投資與吳尚飛等人,吳尚飛過去擔任《三立》財務部副總經理,目前也是張榮華投資的三立影城董監事,蘇麗投資的負責人正是張榮華夫婦。

據了解,公股銀行合作金庫為首的銀行團,在博德開發2018年成立不久,旋即貸款給該公司22億元,當時博德開發正準備在忠孝復興站附近推動都更建案「BR4」。

20200826-金融業,合作金庫銀行外觀。(顏麟宇攝)
據了解,公股銀行合作金庫為首的銀行團,在博德開發2018年成立不久,旋即貸款給該公司22億元。示意圖。(資料照,顏麟宇攝)

根據合庫新聞稿,博德開發為志榮建設集團及其他企業共同投資,長期深耕致力於開發優質且具未來性地區,並融入當地特色、文化的建築規畫,往往成為指標個案,興建中的萬華河岸景觀「川悅」、大安森林公園旁「大安滕」等建案皆極受矚目並廣受好評。合庫期待志榮集團,能以其經營團隊的豐富經驗,讓全案成為北市東區明珠及另一代表作。

事實上,《三立電視》總經理張榮華這幾年在不動產物業開發的觸角,可謂火力全開,張榮華夫婦投資的三立影城,今年才與東森國際、台灣三井不動產
標下新北市政府與國產署合作的「林口媒體園區招商案」C、D基地50年地上權,將投資新台幣120億元打造1座以實境、娛樂、科技3大元素為主題的SET Studio Park超級攝影棚,涵蓋影視娛樂館、法國童話村、歐洲小鎮、古堡等6大主題區以及中央廣場上LED巨型屏幕等等豪華設備。

張榮華負責三立的營運,管理戲劇與娛樂節目。(柯承惠攝)
《三立電視》總經理張榮華(見圖)這幾年在不動產物業開發的觸角可謂火力全開。(資料照,柯承惠攝)

至於這次SOGO敦南館大樓賣家仁愛企業,共有28名股東,負責人鄭資富是巴西華僑,鄭氏家族除了在台灣持有價值百億的SOGO敦南館之外,同時還有在高雄經營「凱格大巨蛋運動公司」,鄭家名下的投資公司「安利國際投資」,同時也是上市公司「台灣三洋」的大股東,持股4.65%。

由於《所得基本稅額條例》最近三讀通過,未來未上市櫃股權交易將適用「個人最低稅負制」課徵20%所得稅,鄭氏家族是否趕在新稅制上路以前,藉由仁愛企業股權出售,移轉SOGO敦南館所有權,也頗令人好奇。

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