新竹市府一份公文造就新竹帝寶千億建案,游淮銀、祝文宇、林鴻道都受惠

「宏道新竹帝寶」 建案總銷上看900億元,為甲山林董事長祝文宇開發規模最大的手筆。(資料照,林喬慧攝)

今年新竹地區最熱的預售案「宏道新竹帝寶」,總開發規模高達900億元,這一片房市榮景的背後,新竹市政府其實扮演了臨門一腳的角色。

據了解,該案地主宏國集團與甲山林,從2015年養地迄今7年多,一直在等當地聯外道路等公共建設完備。其中,竹科新貴最看重的雙語學校,係位在「富隆科學園別墅山莊」開發計畫,該案從前立委游淮銀涉入台東企銀超貸案迄今,始終沒有完成開發,由於該開發案橫跨新竹縣市,為了讓該校能夠落腳該地,新竹市政府還在2015年特別函詢法務部,確認雙語學校位在新竹市境內,應由新竹市政府推動,讓延宕20多年的開發案,終於可以啟動。

養地7年   甲山林負責人在等一個計畫:華德福雙語學校

2020年,台灣代銷業龍頭甲山林負責人祝文宇,接受《鏡週刊》專訪,談到甲山林2013年借殼「金尚昌」掛牌上市後的轉變;「金尚昌」隸屬於宏國集團,在2013年因為捲入不良資產掏空案,宏國集團第二代林鴻明、林鴻道兄弟因此遭到起訴,與宏國集團關係密切的祝文宇,接下了「金尚昌」這一家上市公司,並且更名為「愛山林」,入主後的第一件重大投資,就是斥資18億元,買下新竹寶山16.5公頃山坡地。

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祝文宇在2020年受訪時表示,該筆土地之所以放這麼多年,「因為我們在等一個計畫」;他所指的計畫,其實就是新竹市長林智堅上任後隔年,爭取到的「華德福雙語學校」。

這塊中小學預定地,位在「富隆科學園別墅山莊」開發案22萬坪的山坡地上,該案自從游淮銀涉入台東企銀超貸案,沉寂20多年。由於富隆科學園別墅山莊開發計畫,橫跨新竹縣市,新竹縣境內土地面積比新竹市要大,因此依據《山坡地開發建築管理辦法》,「申請開發建築之土地,跨越2以上直轄市、縣(市)轄區者,應……由所在面積較大者主辦之」。儘管該項規定於《山坡地建築管理辦法》2003年修正後業經刪除,但該案的開發商富隆集團的「富隆開發」,因為捲入游淮銀的東企超貸案,一直沒有進行開發。

20220107-新竹市長林智堅專訪。(蔡親傑攝)
林智堅在新竹市長上任的隔年,爭取到「華德福雙語學校」。(資料照,蔡親傑攝)

根據2021年新竹市政府公布的「新竹市國土計畫」,富隆科學園別墅山莊仍然被列在新竹市已核發開發許可之重大開發計畫,總面積61.01公頃。其中,新竹市轄內面積僅14.73公頃,預計開發後引進1萬1582人。

游淮銀當初係以游錫鈴、富隆開發等名義,於1995年向台東企銀取得22.8億元貸款,並且由富隆集團旗下的寶祥建設共同開發。然而游淮銀2002年受到本土金融風暴,以及汐止林肯大郡倒塌事件導致山坡地開發全面受到影響,寶祥在2002年對外公告,該案受銀行收縮銀根影響,未取得丙種建築用地執照,導致無法順利履約。

法務部依《行政程序法》回覆,讓竹市府取得開發案管轄權

富隆科學園別墅山莊的開發延宕,嚴重地影響到新竹茄苳交流道周邊的土地開發,但由於該案依據《山坡地建築管理辦法》修法前規定,屬於新竹縣管轄範圍,為了讓當地能有雙語學校等公共設施,新竹市政府在2015年11月特別發函法務部,請《行政程序法》主管機關法務部,就法規變動致管轄權變更進行解釋。

根據法務部2016年1月6日回覆,《山坡地開發建築管理辦法》於2003年修法後,原本「申請開發建築之土地,跨越2以上直轄市、縣(市)轄區者,應……由所在面積較大者主辦之」的規定已不存在,依據《行政程序法》,「本件將原開發計畫中之小學用地變更為中小學用地係位於新竹市,則本件開發計畫變更內容對照表報備查之管轄機關依上述本法第12條第1款規定,應為新竹市政府。」

新竹市華德福實驗學校。(取自新竹市華德福實驗學校臉書粉專)
新竹市華德福實驗學校在臉書粉專po出建設工程的照片。(取自新竹市華德福實驗學校臉書粉專)

儘管法務部的回函,讓新竹市政府取得了華德福雙語學校開發案的管轄權,不過,新竹縣市政府建管部門,一直到2020年8月,還在針對「富隆科學園別墅山莊與華德福幼兒園及小學」,所涉及地方自治涉及縣市執行疑義,進行跨縣市討論。

華德福實驗學校2020年3月24日上午舉行動土典禮,新竹當地的政要,包括林智堅,市議員陳啓源、鄭美娟、李妍慧、劉崇顯、陳建名、劉康彥、廖子齊、林耕仁、林彥甫、蔡惠婷、曾資程等人都親自蒞臨,祝文宇也以愛山林建設董事長身分出席。

雙語學校與聯外道路加持,甲山林、宏國共推建案翻身上看900億

除了華德福雙語學校,新竹市政府為了改善當地的聯外交通,也向交通部公路總局爭取到「茄苳交流道聯絡道向東延伸新建工程」,新闢道路包含約333公尺的平面道路以及為克服地形而興建的「茄苳湖大橋」,讓當地民眾可以直接連通雙林路與茄苳景觀大道,有效提升科學園區、香山區、竹縣寶山鄉等各區之間的易達性。

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20180713-體育署代理署長、新任署長交接典禮,中華奧會主席林鴻道。(甘岱民攝)
富隆科學園別墅山莊開發案順利開展,林鴻道的宏國集團也因此受益。(資料照,甘岱民攝)

有了雙語學校與聯外道路的加持,當地的富隆科學園別墅山莊,以及甲山林、宏國集團持有的數十公頃土地,價值自然水漲船高。根據建案文案與媒體報導,愛山林在新竹寶山持有的土地庫存量,有4萬餘坪,甲山林將與鄰近的宏國集團土地共同開發,總面積共18萬坪,其中建地為8萬坪,這項名為「宏道新竹帝寶」的預售案,第一期總銷高達400億元,加上後期開發,總銷上看900億元,為祝文宇畢生開發規模最大的手筆,預計將打造美式森林別墅社區,成為甲山林未來金雞母。

富隆集團方面,最近也有苦盡甘來之勢,儘管集團負責人游淮銀,就東企超貸案部分,最高法院在今年初撤銷了花蓮高分院更二審的「無罪」判決,不過,金管會6月14日同意京城證券以3200萬元受讓富隆證券經紀業務,富隆證券將台北二個營業據點,賣給京城證券。

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