為何台灣房價始終降不了?他們30年看遍弱勢租客血淚,道出政府最嚴重失能

該怎麼做,才能讓人們不買房也能安心居住?(資料照,蔡親傑攝)

「每年都有可能要搬家,這件事真的滿可怕的……我們期待的是,租屋市場可以穩定到讓大部份人覺得『我不買房子也沒關係』、租屋也有一樣的穩定生活,如果能這樣,房價也不會一路衝上去。

明明台灣房價如此昂貴,為何還是有無數年輕人拚盡一切也想買?發跡於1989年、如今已運作超過30年的崔媽媽基金會,不到一年就接獲超過2000件租屋糾紛法律諮詢案件,談起租屋最辛苦的是什麼,研發推廣組長蔡亞芳第一時間說的不是租金很高、不是屋子潮濕有壁癌、不是冷氣壞了房東不願意修,是簡單的三個字──不穩定。

沒有任何房東會跟房客一簽30年、就連政府蓋的社會住宅也只簽3年,房客每一次都不知道自己能住多久,自然會各種吞忍,蔡亞芳舉例:「我有個朋友每一年都被房東漲租金、去年一次漲2000,但他評估搬家成本,還是決定給他漲──因為出去也可能碰到一樣的狀況,不如繼續待這邊吧。」

當租屋市場主控權在房東手裡,房東就算非法將一戶改為6間分租套房隔間、每一戶都超收水電費、不負修繕責任,房客往往也只能忍耐,不僅年輕人難以在分租套房成家立業,年老單身長輩也往往不被房東歡迎、難覓棲身之所,也難怪人人想買房,房價自然降不下來。

無分經濟身份背景、租客幾乎都是市場上的「弱勢」,而崔媽媽基金會30多年來看遍無數租客血淚,他們始終努力的目標正是:該怎麼做,才能讓人們不買房也能安心居住?

雙北遍佈整層公寓「一間隔6間」出租違建 年輕人難生兒育女、連煮飯都可能發生危險

2000年正式成立的崔媽媽基金會,前身起於1989年無殼蝸牛運動。當時社運團體抗議台灣狂飆房價、不到2個月就成功號召5萬市民夜宿台北忠孝東路,成為台灣解嚴後第一場最大的社會運動──但運動過後回歸現實,人們意識到房價可能永遠回不去了,其中「崔媽媽服務中心」就把重點轉往租屋,希望達成讓人們「租房也能安心居住」的目標。

例如1989年的「崔媽媽服務中心」決定先提供民眾租屋資訊,畢竟那時還沒有591租屋網、各種租屋平台,大部份民眾連要去哪裡租房子都不知道,崔媽媽就這樣蒐羅各處出租資訊、提供給有需要的人──但到了2023年,崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳直言,租屋要安心居住,依然是有困難的。

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到了2023年,崔媽媽基金會研發推廣組長蔡亞芳直言,租屋要安心居住,依然是有困難的。(資料照,洪煜勛攝)

困難之一在於房東獲利模式,雖然現在租屋市場也有整層住家出租,但如果一層三房兩廳出租月租是3–4萬元、隔間成6個套房一間租1萬2千元(6間租金收入計7萬2千元),如果你是要賺錢的房東,你會選擇哪一邊?

尤其台北市大專院校密度極高,光是人們熟知的學校就包括台大、師大、台科大、北教大、北教大、政大、世新、東吳等,有這麼驚人的學生人口可以成為套房租客,整層住家的選項自然相對稀少。這現象在新北市亦然,許多單身租客因為台北市租金高昂外流到新北市,越來越多房東選擇不要整層出租,或先租給他人、再由他人分租出去。

「如果你真的想要走入婚姻、生育小孩,這樣的房型就不太可能讓你擁有下一代,你還是會想要整層房子……」這就變成年輕人還是想買房、房價降不下來的原因之一。

再來是違建問題,蔡亞芳提醒:「大家想到違建最多會想到頂樓加蓋,卻忽略掉潛藏在公寓裡的違建……」依法來說,當房屋室內要拆掉原有結構樑柱、重新隔間成多間套房,本來就應該申請合法的室內裝修許可,讓建管單位檢查這些拆除過程有無安全疑慮、走道是否符合消防逃生規定、隔間材質等,但實務上總是有很大的落差。

例如,有分租套房房東會聲稱建材使用「防火輕隔間」,但等級如何、耐燃時效如何?甚至有房東的輕隔間根本沒有防火功能,還把前後陽台都變成居住空間,這是很有問題的,蔡亞芳提醒:「前後陽台不是為了讓大家方便曬衣服而已,這裡其實有消防上的逃生用途……如果房東要符合建管規範,就不能隨心所欲地做隔間,建管一定不會讓你過。」

於是在雙北的大量分租套房,就成了違建黑數。這些違建的問題不只要擔心房子能否撐過地震影響,還包括電線配線問題──

房東可以裝潢把牆壁弄得很美,但你不會知道他裡面管線是不是好的,而且雙北很多都50、60年的房屋……現在房東不喜歡租客開伙,所以一人烹飪鍋、黑晶爐等廚具很流行,但這些電器都是高功率、甚至吹風機也是高功率,一插就可能有走火風險,尤其原本可能只能負載2、3人的老公寓,如果有6間分租套房同時都在用黑晶爐的話呢?

即便願意忍受風險住在違建裡,這些違建依然有隨時被拆除的風險,例如台北市長柯文哲第一任期內就一口氣要拆200多戶違建、大量租客必須馬上另覓新住處,怎麼辦?「就台灣建管法令來說,違建是完全不該存在的,但以租賃法規來說又沒有禁止違建出租,甚至近年租金補貼就算是違建、沒有門牌號碼的都可以來申請……」

又例如2010年南港貨櫃屋事件,許多經濟弱勢者居住在無水電無冷氣、冬冷夏熱的貨櫃屋聚落,這事存在已久、里長也知道,但當此地登上媒體報導,市政府就突然一聲下令拆除,其中20多戶年邁又無經濟能力的弱勢者該何去何從?沒被通報就沒事、一被通報市政府說要拆就能全拆,許多只能負擔違建租金的弱勢租客,就是活在這樣惴惴不安的環境裡。

地震牆壁滲水竟要「全額修繕結構損壞」 租約陷阱坑殺租客

即便成功租到了房子,也依然會有各種問題,早於1994年崔媽媽服務中心就開始找義務律師協助處理租屋糾紛,至今近30年;2023年,崔媽媽與各居住議題組織組成之「租客聯盟」開始倡議政府應通過「租屋法律扶助」服務,就是因為看遍太多租客的弱勢面。

20230203-「貧窮議題」,圖為萬華區南機場附近老舊住宅。(蔡親傑攝)
2023年,崔媽媽與各居住議題組織組成之「租客聯盟」開始倡議政府應通過「租屋法律扶助」服務,就是因為看遍太多租客的弱勢面。(資料照,蔡親傑攝)

據「租客聯盟」蒐集1253份「租屋狀況調查問卷」統計,有高達8成5的租客碰到糾紛會選擇退讓,蔡亞芳道出現實原因:「房客損失大概是兩個月租金的押金、搬家成本,在眾多法律糾紛之中,這些案件價金對律師來說太小了,就算你願意付錢打官司,律師也不一定想接──更何況,一個案件的律師費用大概5–8萬、房客的損失可能是2–3萬,很多房客不會想找律師……」

據崔媽媽基金會內部統計,光是2023年還沒過完、到9月底為止,崔媽媽接獲的租屋糾紛諮詢案就有2095件,其中案件最高類別前幾名依次為終止租約(598件)、租金補貼與契約審閱等(383件)、押租金返還(259件)、修繕問題(256件)等,這些還沒計入透過社群網站(臉書、Line、Dcard)求助後可以快速處理的個案。

為什麼會有這麼多的租屋糾紛求助案件?蔡亞芳說,從還沒簽約就會有「陷阱」存在了──就租約來說,依法房東必須提供租客3天「審閱期」、要讓租客可以帶回去看3天再決定要不要簽約,但這段往往被忽略掉,要租客一看房就現場簽約、使租客來不及檢查租約不合理之處。

例如,租約「不得記載事項」包括不可以禁止租客入戶籍、不可禁止租客申請租屋補助、不可要求租客承擔房東因為租客申請租屋補助多出來的稅金,但蔡亞芳說,這在租約還是很常見。

「不得記載事項」或許尚稱容易處理,這些租約條文在法律上一律視為無效、租客還可以向各縣市消費者保護單位申訴房東,但其中,「修繕責任」就有陷阱──依最新版「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,租賃住宅或附屬設備損壞時,應由出租人負責修繕,但同時也規範:「租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者,不在此限。」

例如一名求助崔媽媽的租客,審閱當初租約,竟就寫著住宅的「結構性修繕」也要租客負責修繕、意即包括地震造成的損害,「這怎麼可能?這也不是房客使用上會出問題的東西!」後來那間屋子因為地震發生牆內管線損壞、滲水不斷,依合約,這竟是租客要負責的,哪裡有錢幫房東修房子?

20210413-犯罪被害人專題配圖,信義區基隆路一段興隆國宅,屋齡老舊住宅區。(顏麟宇攝)
「如果你今天幸運一點、房東租給你5年以後才要你搬走,誰會記得5年前長什麼樣子?返還恢復原狀很容易發生糾紛,就是因為都沒有人紀錄房子當初長什麼樣子。」(資料照,顏麟宇攝)

另一大租約陷阱是所謂的「恢復原狀」、在2023年崔媽媽諮詢案件裡也高達116件,蔡亞芳提醒,多數房東在跟租客簽約都不會提到:什麼是「原狀」?「如果你今天幸運一點、房東租給你5年以後才要你搬走,誰會記得5年前長什麼樣子?返還恢復原狀很容易發生糾紛,就是因為都沒有人紀錄房子當初長什麼樣子。」蔡亞芳說。

就地震造成細縫、潮濕壁癌等狀況,租客確實有義務盡「善良管理人」責任通知房東,但要求租客負擔房屋自然損耗、牆壁老化髒污、甚至要求押金扣掉「粉刷費」是完全於法無據的──但無論狀況如何,沒有人紀錄房屋「原狀」,屆時當然會在「恢復原狀」這點吵翻天。

就像租車牽車時要細細拍下車子外觀一樣,崔媽媽基金會陪伴弱勢租客去租屋時,也會提醒他們一定要一一點交、有10張椅子就拍10張椅子、每面牆都要拍下來,就是為了避免「恢復原狀」的糾紛──但也確實,租屋要存證這事,並不是每一位租客的常識,也使得租客在碰到相關狀況時普遍弱勢。

目前崔媽媽提供的租屋法律諮詢服務有三個階段,包括租約審閱、簽約但未入住、入住後發生糾紛,就是為了應付各種狀況,如果租客無法在法律上得到幫助,租屋亂象也永遠難以禁絕──但確實,這些事情不應該只是一個小小的民間團體在處理,如今「租客聯盟」也在倡議應該由內政部編列預算提供租屋法律諮詢方案、所有租客都可以免費扶助,就是因為這其實應該是政府的責任。

台灣高房價背後真正原因:居住不穩定,會帶來生活不穩定…

處理這麼多租屋糾紛案件,其中是否有一些算是「成功」的案例呢?儘管崔媽媽基金會一年處理上千件法律諮詢、甚至找房東到現場在律師陪伴下進行調解,蔡亞芳說,其實很難說成功:「就算他當下看起來成功處理,他還是失去明年可以跟房東續約的機會,這可能不算真正的『成功』──怎樣的房客可以不用退讓?就是他要抱著明年租約到期、不可能再住這邊的覺悟。」

這狀況正是蔡亞芳說的,租屋最讓辛苦的事情之一,不穩定:「最容易讓租客覺得一定要買房的原因,就是『不穩定』……租約都有期限、沒有房東會跟你一簽20年,就連政府蓋的社會住宅都只跟一般戶簽3年合約,這對租客來說是個非常不穩定的狀態,不知道自己可以住多久、可能每年都要搬家,就自然會想要買房子……」

特別近年許多房東因為不知道政府還會如何修法、有什麼新的稅金政策(例如租屋補貼、房地合一稅、囤房稅等),大部份的租約都傾向一年一簽、年年依政策來調漲房租──蔡亞芳有個朋友就是每年都會被房東漲租、上次甚至漲2000元,但朋友評估搬家成本還是決定繼續住,因為她已不相信外面的租屋市場,難保自己搬走就不會碰到一樣的狀況、乾脆繼續待著。

20230203-「貧窮議題」,圖為萬華區南機場附近老舊住宅。(蔡親傑攝)
「居住不穩定會帶來生活不穩定,一直變動搬遷,你整個狀態不會是好的…」(資料照,蔡親傑攝)

這個「不穩定」也會影響想要結婚成家、孕育下一代的年輕人,分租套房不適合養小孩,整層住家相對稀少、還有租期限制;就算能租到整層住家,如果一再搬家的話孩子學區就必須一再跟著轉移、每一次轉學都是一大筆費用,如果房東一開始禁止租客入戶籍,即便學校就在自家對街、孩子也無法就讀:「居住不穩定會帶來生活不穩定,一直變動搬遷,你整個狀態不會是好的……一個年輕人自己搬家可能還好,但家裡有小孩就會不一樣……」

老年人更是缺乏機會穩定下來,45歲以上中老年單身男性就不容易找到房子,即便是崔媽媽基金會長年合作的友善房東,最多也只願意一次簽約5年──那麼,一個80歲的阿公阿嬤就算有幸找到租屋處,5年以後該去哪呢?蔡亞芳無奈說:「我們也無法強迫房東,我們只能在這5年跟他證明,租給我們真的很好、讓他願意跟我們續約……」

「長輩飄來飄去也很可憐、長輩對環境適應能力沒有年輕人好,換新環境很容易造成長輩所有機能的急速退化……」蔡亞芳深知老人適應新環境有多不容易,每次崔媽媽社工陪弱勢長輩找到新住處,都要手把手帶著長輩去看附近的公車站牌、超商、提款機,即便花一整天時間教,隔天長輩還是可能迷路回不了家、也曾發生過長輩睡街頭的案例。

這些不穩定的因素造成台灣房價居高不下,該怎麼辦?蔡亞芳深知,無論民間租屋市場再怎麼健全、都不可能要求房東接受所有人,終究要有一套政府體系照顧必須租屋的弱勢者,買房就給有能力的、或非買不可的人去買,這些都需要多方面配套:「我們會期望,台灣的購屋、租屋、社會住宅市場是均衡的,政策沒有特別偏向哪一邊,租屋市場很透明、房客要入戶籍申請租屋補助或報稅都不用看房東臉色,社會住宅存量也夠,這樣才可以跟購屋市場相互制衡。」

2023年11月21日,立法院通過《住宅法》部份條文修正案,其中之一就是規範「公益出租人」租賃契約不得作為查稅依據,讓房東可以讓弱勢房客安心申請租屋補助、不怕被查稅,但這樣就足夠了嗎?

住宅政策終究需要全面配套,誠如蔡亞芳所言,一方面要對房東施以空屋稅與囤房稅壓力、讓房東願意把房子租出去,同時也應在租屋補助查稅方面設有「大赦條款」、讓房東不那麼警戒租客要申請租屋補助這事,同時政府蓋的社會住宅也應該持續增加戶數、避免一般人與弱勢者競爭的狀況,才能避免所有人都想買房、房價一路上漲的現況。

如果政府只著重「打房」,短期內房價或許可以下降,但只要租屋市場與社會住宅持續不穩定,終究人們會重新想回去買房、價格就會上升,蔡亞芳最後重申:「我們期待的是,租屋市場可以穩定到讓大部份人覺得『我不買房子也沒關係』、租屋也有一樣的穩定生活,如果能這樣,房價也不會一路衝上去……」

支持台灣居住平權、租屋糾紛法律諮詢,請參考「崔媽媽基金會」臉書粉絲專頁(連結)

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