青年脫北潮4之1》高房價逼年輕人出走 台北人口創35年新低加速老化中

台北市高昂的房價,逼走許多有能力的年輕人。(謝錦芳攝)

台北市房價節節高漲,年輕人買不起,也租不起,引發一股「脫北潮」。比較過去20年6都人口變化趨勢,台北市20年來人口減少4.4萬多人,減幅達1.66%,在6都中人口唯一負成長。都市改革組織秘書長彭揚凱指出,「高房價逼走年輕人,台北市加速老化,這是最大的危機。」

今年初台北市總人口跌破260萬大關,連月來人口持續減少,據民政局統計,截至今年11月底,台北市人口總數降至253萬1659人,低於1986年底的257萬5180人,創下35年來新低。總計,今年前11個月,台北市人口比去年底減少7萬759人,減幅驚人。

新冠疫情衝擊下,利率降至歷史新低,民間游資充沛,房地產價量齊揚。據國泰房地產指數,在預售屋方面,今年第3季台北市可能成交價每坪93.80萬元(較上季增加3.16%),居全國之冠;其次為新北市,可能成交價平均每坪40.94萬元,其他如桃園、台中、高雄、台南等4都的可能成交價介於24到27萬元之間。在6都之中,第3季可能成交單價較上季增加最多的是高雄市,漲幅達6.97%。整體來看,台北市預售屋的可能成交價為中南部的4倍,逼走許多年輕人。

國泰台北市價量指數趨勢圖(國泰建設提供)
台北市預售屋價格驚人,年輕人根本買不起。(國泰建設提供)

然而,遠離台北之後,其他縣市的房價因為基期低,漲幅更驚人。信義房屋統計全台7縣市最近1年中古屋房市成交價格,以新竹漲勢最凶,漲幅高達25%,其次是台南,漲幅高達24%,第3名為台中市與高雄市,漲幅均為14%,而桃園市漲幅也有12%,幾乎全台都漲。

「這一波房價漲勢很瘋狂,原來是2字頭的,很快攀升到3字頭!」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,新竹今年第3季比去年同期上漲25%,每坪成交價從22.5萬元漲到28.2萬元,到了11月,每坪單價進級3字頭,為30.7萬元。

新竹房價起漲點大約是去年6月底,曾敬德指出,當時台積電股價約313元,接著就一路上漲,中古屋單價每季跟著上漲1-2萬元,很可怕!一對夫妻去新竹買房,去年9月每坪約22萬元,現在已經漲到30萬元,短短1年多就漲8萬元,同樣的價錢原來可以買到3房加兩個停車位,現在兩個停車位就沒了。

至於台南市,曾敬德分析,因為南科大量高科技廠進駐,帶動買屋需求,台南中古屋成交單價幾乎每季上漲1萬元,從去年第3季每坪16.4萬元,一路上漲到今年第3季每坪20.4萬元,短短1年從1字頭飆升至2字頭。

相較之下,台北市中古屋每坪成交均價去年第3季為66.3萬元,今年第3季上漲至68.7萬元,到了11月進一步攀升到7字頭,達71.8萬元。台北市連中古屋的成交單價都跨躍了7字頭,對年輕人更是遙不可及。

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信義房屋統計全台7縣市最近1年中古屋房市成交價格,以新竹漲勢最驚人,漲幅高達25%。

「台北不適合我」 8年級生決定回雲林老家

「台北的環境不太適合我。」現年26歲的蘇湘婷,自台北市立大學視覺藝術系畢業後,目前擔任室內設計師,在台北讀書、工作已有8年時間,曾經在許多地方租房子,包括中正區、松山、景美等地,她先前曾想要申請政府的租金補貼,依規定必須把戶籍遷來台北,但遇到有些房東不同意,擔心出租身分曝光會有報稅問題,先前因此無法申請補助。這些年來的租屋經驗,她感慨地說:「台北人比較冷漠。」

蘇湘婷老家在雲林,家中經營早餐店,父母親打算退休,希望她回家幫忙。基於家人的期望,想念阿公、阿嬤,以及家裡的新居落成需要她協助室內設計,她決定離開台北,回到雲林,未來計畫早上到早餐店幫忙,下午則接案做室內設計,同時有多一點時間陪伴家人。她說:「我還是喜歡雲林的環境,天氣很好,以後住家裡,可以省下租金;台北天氣濕冷,時常下雨,租金高,生活開銷也大。」

台北工作8年存不到錢  7年級生回斗六貢獻

「信義區房價每坪上百萬,一輩子都買不起!」現年32歲的張光儀,退伍後到台北工作,擔任品牌行銷、廣告公關,前後有8年時間,工作壓力大,經常忙到沒有時間吃飯,且因為辦活動長時間憋尿,好幾次送醫院掛急診。他說:「在台北的生活,大約3分之1以上的薪水都拿去付房租,加上通勤的交通費與生活費,完全存不到錢。」

來自單親家庭的張光儀,雲林斗六人,從小由媽媽獨力撫養長大,靜宜大學國際企業系畢業,曾經獲獎學金到美國密西西比大學進行交換學生。由於老家的海鮮餐廳需要人手,兩年半前,他回到斗六,協助餐廳轉型。剛開始,他只打算待一年,後來碰到新冠疫情,他決定留下來。

「這10年來,雲林斗六的變化不大。」張光儀和幾個年紀相仿的朋友討論之後,決定為家鄉做點事,目前朝地方創生規劃,把雲林的老宅活化,希望可以留住一些人才。

回到斗六,張光儀住家裡,省下一筆租金。提起雲林的房價,他說,雲林多數鄉鎮的房價比台北來得低,不過,近期市中心區內環房價漲起來了,這邊以獨棟透天或別墅為主,新建案一棟透天3層樓售價2600萬元,外環棒球場附近要賣1700萬元,雖然貴得不合理,但都被投資客買走了,晚上路過時,黑漆漆一片,許多房子沒人住。

香港4倍高薪吸引住進蝸居  每月租金3萬元

在台北長大的Ofelia,32歲,從事視覺藝術工作,高雄文藻學院外語系畢業後赴美國加州進修視覺藝術,在舊金山灣區住了5年,深刻感受到當地房價高漲的壓力。她畢業後回到台灣,當時香港一家科技公司提供的薪水約新台幣10萬元,是台灣的4倍以上,於是她去了香港工作。

「香港的社會是錢堆起來的。」Ofelia形容:「在香港工作那一年,經常加班到半夜1到2點,工作壓力非常大,很狼性。」現在回想起來,「我討厭那時候的我。」

香港提供高薪,生活費用也高,Ofelia租了一個雅房,在地鐵最後一站康城,香港首富李嘉誠集團興建的社區,位於36樓,每月租金相當新台幣3萬元。這個房間有多大?她形容,「坐在床上,打開雙臂,可以摸到四面的牆壁。」

香港的高房價也是引燃反送中抗爭的稻草之一。(美聯社)
即使提供高薪,香港高昂的房價仍讓年輕人難以安居。(資料照,美聯社)

一年之後,她回到台北,剛好有一個機會到南台灣的恆春擔任策展人,她在恆春租了一個老宅,月租金僅5000元,擁有15坪的舒適空間,走出去可以看海。結果,一待就是4年。她說:「我喜歡老房子,喜歡那一片清靜,喜歡恆春的人。在恆春接案的收入,是香港的好幾分之一,但是生活品質好很多。」

相較新加坡、香港  台北的薪水沒有吸引力

年輕人選擇工作,是從整個亞洲各個城市來考量,從來不限於台灣。現年32歲的玖樓董事長潘信榮說:「我許多朋友去新加坡、香港、上海和深圳工作,台北的薪水沒有吸引力。」

「年輕人從學校畢業後,究竟要選擇在哪一個城市工作,要看城市的吸引力,亞洲許多城市的拉力都大於台北,這個現象也顯示,台北城市的競爭力沒想像中來得高。」潘信榮感慨地說。

依內政部統計,過去20年來,在6都之中,台北市是唯一人口負成長,去年底台北市戶籍人口總數為260萬餘人,比20年前減少4.4萬餘人(減幅1.66%);6都之中,人口增加最多的是桃園市,去年底戶籍人口總數226萬餘人,比20年前增加53萬餘人(增幅30.95%)。

20211126-SMG0035-新新聞-謝錦芳_A六都20年來人口變化
 

脫北潮逐年惡化  去年台北人口淨遷出16.94%

檢視台北市過去20年人口的社會增加率(遷入減遷出占期中人口數的比率),台北市自20年前就出現「脫北潮」,最近5年有明顯惡化的趨勢,2016年,台北市的人口淨遷入比率為負7.08%,2020年達到最高峰,為負16.94%。

「脫北潮的確有惡化的趨勢。」清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,台北市人口外流原因很多,房價高,租金貴,所得相對沒有增加,年輕人只好往外遷移。

「脫北潮」可以分為兩類,張金鶚分析,一類是遷移到鄰近外縣市如桃園、新北,工作仍在台北,以通勤來換取空間;另一類則是工作與居住都往外移,例如年輕人搬回中南部老家,如果越來越多有生產力、有創意的年輕人離開台北,這對台北就不利了。

人才要不要離開台北,關鍵在於就業機會。張金鶚說,從區域均衡的角度看,「脫北潮」不見得是壞現象。如果就業機會趨於均衡,人才不必統統集中在台北市,其實也是好事;但是從台北市角度看,如果年輕人「用腳投票」,把戶籍遷走,到其他城市工作,人才、人力持續流失,「脫北」形成趨勢,台北市的生產力、消費力下降,這會是嚴重的問題。

20151110-公宅專題.政大地政系教授張金鶚專訪(陳明仁攝)
張金鶚認為如果沒有囤房稅,房價的上漲幅度將會更加驚人。(資料照,陳明仁攝)

儘管台北房價高、物價高,因為工作機會多,仍有一批人往台北跑。中山大學社會系副教授葉高華分析,這幾年來,台北市的社會遷移呈現淨流出的趨勢,許多人往外遷移,但同時也有一批人湧進台北市;在6都之中,桃園、台中的社會遷移呈現淨增加的趨勢。

隨著高鐵、捷運系統擴大,北北基桃形成一個大都會區。彭揚凱認為,台北市過去20年來戶籍人口雖然減少,但實際工作或住在台北的人應遠大於戶籍人口。「台北市的高房價的確把年輕人逼到鄰近的桃園、新北、基隆等城市。」

「由於利率趨近於零,短期內,台北市的房價很難下跌。」彭揚凱指出:「台北市的房價不可能回到年輕人買得起的價位,高房價逼走年輕人,留下來的多半是高齡者,『脫北潮』會越來越嚴重,台北市最大的危機就是變成老人城。」

房價高且空屋也多   在野提囤房稅草案仍待審

新冠疫情爆發後,全台房地產掀起一波漲風,與此同時,空屋餘屋、囤房也更嚴重。彭揚凱指出,目前呈現空餘屋與房價雙高的奇特現象,立法院在野黨已提出7份囤房稅和1份空屋稅草案待審,民進黨選前提出全面改革房屋持有稅的政見,選後卻擺爛,未見行政院提出具體作為。

在房價持續飆漲的情況下,台北市長柯文哲表示,社會住宅要暫緩興建,怕債留子孫,遭批「政策跳票」。張金鶚質疑:「柯P的說法並不恰當,但目前社宅政策有必要檢討,例如造價昂貴,入住者有3成是弱勢,其他7成非弱勢,有違社會公平原則。」

目前政府的住宅政策有三大方向,包括興建社會住宅、提供租金補貼、社宅包租代管等。張金鶚表示,由於興建社會住宅花費高,政府興建的效率差,速度也慢,如果能夠將租金補貼與包租代管兩項政策加以落實,可以發揮更大的效果。

台灣房地產有效稅率不到1%   與國際水準差一大截

因應房價飆漲,目前6都之中,唯獨台北市實施囤房稅,但房價依然持續飆漲。張金鶚表示,在他擔任副市長時,率先推出囤房稅,適用的範圍包括個人、法人與建商,而柯P上任後,把建商的部分排除了,使得囤房稅的力道相對減輕,房價持續上漲。

20211120-台北市長柯文哲20日出席民眾黨舉辦「永續台灣」論壇並致詞。(方炳超攝)
柯文哲未能兌現社宅建設的支票,引來不少批評之聲。(資料照,方炳超攝)

張金鶚指出,美國房產地有效稅率為1-3%,台灣僅0.05%,相較之下,台灣的不動產持有稅負偏低。台灣房地產持有成本應適度調高,增加的稅收可用於興建社會住宅的財源,才能達到國父孫中山所提出土地「漲價歸公」的理想。

他強調,囤房稅屬於長期持有稅,包括稅率、稅基都是影響的因素,必須進一步落實,才能把閒置的百萬空屋釋出,加以有效利用。「囤房稅不是萬靈丹,但是沒有囤房稅,房價漲更凶!」

為了提供年輕人可負擔的住宅,彭揚凱建議,台北市應該發展多元住宅系統,包括持續興建社會住宅,健全購屋、租屋市場,同時發展第三種模式,在市場、國家之外,鼓勵民間以住宅合作社的方式興建可負擔住宅。

歐洲掀起合作住宅風潮  志同道合者合建住宅

合作住宅在歐洲掀起風潮。彭揚凱說,傳統住宅是由一群有血緣關係的人住在一起,近年歐洲興起由一群志同道合的人一起來興建合作住宅,直接聘請建築師設計,一群人共同打造一個夢想的家,這樣興建出來的住宅必然是可負擔的住宅。

瑞士的房價、物價與生活花費相當高,蘇黎世「不只是居住住宅合作社」發展出良好的創新模式,由合作社持有地上權,土地為蘇黎世市政府所有,與合作社簽定長期地上權合約,通常是50年或99年,房租則採成本價,有20%的公寓給予租金補貼,入住者有收入與財產上限。

彭揚凱指出,蘇黎世市政府提出這項地上權出租案,由不同團體競標,但競標並非以最高價格得標,而是評鑑誰的提案最具包容性、可負擔性。這類住宅合作社共同興建的可負擔住宅,成為市場、國家之外的第三種模式,值得台灣學習。

台北市的房價持續飆漲,如果政府拿不出辦法讓房價合理化,「脫北潮」持續惡化,將加速台北市的老化,一連串問題環環相扣,將是下一任市長最大的考驗。

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