青年脫北潮4之3》榮民宿舍變身共享公寓 他們展開共居新生活

玖樓璞園是國內第一個由榮民宿舍改裝為共享公寓,圖為青年住戶在頂樓舉ˋ辦露天音樂派對。 (玖樓璞園提供)

台北的高房價、瘋狂的租金逼走許多年輕人,同時也激發青年對居住的創意。藝術家Blu取得英國碩士學位後回到台北,以才藝換宿方式,入住位於景美運動公園附近的玖樓璞園,她興奮地說:「以藝術創作免去1年的租金,能夠發揮才藝,又能免費入住,實在太開心了。」

玖樓璞園是國內第一個由單身榮民宿舍改裝為共享公寓,11月獲台北市政府頒發台北老屋新生大獎評審團特別獎。

玖樓董事長潘信榮表示,玖樓與一般物業管理不同,以「換宿計畫」吸引種子人才進駐,年輕人有特殊才藝如瑜珈、餐飲、藝術、運動、音樂等,加入共居模式,定期舉行各種活動,可以促進共居成員之間的交流。「共享住宅」最大魅力是在冷漠的都會裡,結識真心的朋友。

現年32歲的潘信榮為台中人,北上就讀台灣大學城鄉所期間,把居住的老舊公寓重新設計裝潢,降低個人使用空間,增加客廳、廚房等公共空間,經常舉行派對餐會、音樂會等,創造共享住宅(co-living)的新生活模式。

20211116-高房價下的青年住宅政策專題,玖樓璞園大樓,玖樓董事長潘信榮。(顏麟宇攝)
潘信榮表示,玖樓與一般物業管理不同,以「換宿計畫」吸引種子人才進駐。(顏麟宇攝)

潘信榮畢業後成立共宅一生公司,6年來完成許多共居住宅專案,例如,把台北市大安區40多棟老舊公寓改裝為共居公寓,把萬華老旅館翻新為萬華玖樓,這次玖樓璞園算是規模最大的案子。

台北市日間人口高於夜間25%  脫北潮最佳例證

從每天人口的移動,可以看出「脫北潮」的趨勢。依據內政部統計,台北市平日日間人口比夜間人口多71.8萬人(增幅25.75%),新北市平日日間人口比夜間人口少64.5萬人(減幅14.64%)。潘信榮指出,「台北市的日間人口高於夜間人口,這代表很多人白天在台北工作,晚上回到鄰近縣市的家,這就是『脫北潮』的例證。」

全國平日日間人口及平日日、夜間人口差異(內政部提供)
 

年輕人選擇離開台北,潘信榮分析,一是成本考量,二是台北城市的競爭力不如鄰近亞洲城市。舉例來說,如果一個月薪水只有新台幣3萬多元,台北的房租比中南部貴2倍,但薪水沒有多2倍,那麼年輕人會選擇到其他城市去生活,身邊許多朋友離開台北到海外去了。

距離捷運新店線萬隆站大約10分鐘步行路程,可以抵達玖樓璞園,這裡原本是國防部單身榮民宿舍「忠勤三莊」,已有40多年歷史,隨著老兵逐凋零,2017年台北市政府盤點閒置空間,決定加以活化,由玖樓取得地上權,璞園建設投入5400萬元加以整修改裝,成為時尚青旅,擁有80個房間,目前入住率約8成。

由於內政部提供租金補貼,潘信榮表示,本國籍房客只要把戶籍遷到玖樓璞園,每月收入符合條件,玖樓可以協助申請,每月可獲得4000元左右的補助,可以減輕租金的壓力。

玖樓璞園房客1成是港人  租金較香港低廉

香港去年施行《港區國安法》之後,港人陸續出走,許多人選擇到台灣來,不僅地點最近,成本也低,有些是公司外派到台灣,有些則是辭去工作,到台灣找機會。目前玖樓璞園有1成左右的房客來自香港。玖樓璞園單人雅房月租約1萬2000元,雙人雅房約1萬5000元,與香港高昂的租金相比,相對低廉許多。

來自西班牙的Nerea,在西班牙主修中文,獲得台灣的獎學金,到台灣大學學中文,11月搬進玖樓璞園。Nerea第一次來到亞洲,她說,玖樓璞園的共居生活方式很棒,可以認識很多台灣人,同時也有幾位外國人進駐。

玖樓璞園租客Penny和來自西班牙的Nerea。(謝錦芳攝)
玖樓璞園租客Penny和來自西班牙的Nerea。(謝錦芳攝)

共居公寓在歐洲相當多,她說,類似的共居公寓在馬德里,一個月租金大約1000歐元,相當新台幣3.1萬多元;相較之下,玖樓璞園的租金,相對是可負擔的。

房客多元又斜槓  貢獻才藝房租打折

在台北長大的Blu,對藝術很有興趣,台北大學經濟系畢業後,赴英國進修都市更新與社區藝術,回國後,碰到新冠疫情,還不知道自己可以做什麼。有一天,她碰到潘信榮,話題聊開了,激發許多新點子,於是開始談合作。

今年2月,Blu入住玖樓璞園,開始為玖樓璞園設計藝術壁畫,例如在大家最常聚集的地方設置創意布告欄,進行活動公告,方便大家報名瑜珈、派對、運動等社團活動,為玖樓挹注活力。

「這裡的房客非常多元,很斜槓,幾乎每個人都多才多藝。」Blu說,自己每天忙著壁畫之外,也喜歡舉辦藝術活動。今年5月,玖樓頂樓有一場歡樂派對,她邀請兩位大廚、佛朗明哥舞者和樂團,結合音樂、舞蹈與美食,大家玩得很開心。

大學讀餐飲管理的Penny,老家在彰化,畢業後決定到台北來工作,她在Podcast上聽到玖樓的共居生活模式,覺得很新鮮,今年初進駐玖樓,以廚藝換宿,房租打5折。她每周末會舉行食物派對,參加的房客每個人要準備一道菜,在一樓的共享餐廳裡聚餐,大家透過食物交流。Penny說,自己最拿手的是煙花女義大利麵和巴斯克乳酪蛋糕,她也經常教大家做菜,成為玖樓的開心果。

20211116-高房價下的青年住宅政策專題,玖樓璞園大樓公共廚房。(顏麟宇攝)
玖樓璞園大樓中設有公共廚房。(顏麟宇攝)

玖樓璞園旁邊是景美運動公園,每天有許多民眾來此運動,玖樓璞園在一樓設有小咖啡館,不定期舉行咖啡時間,透過咖啡與附近鄰居交流,由penny擔任店長。

可參與公共活動  也能保有私人空間

學習瑜珈有10多年的廖柏昇,目前專職為瑜珈教學,他以才藝換宿住進玖樓璞園,租金打5折,約6500元,每周定期教授瑜珈。他是宜蘭人,文化大學中文系畢業,對舞蹈有興趣,一直在表演藝術圈,曾是無垢舞蹈劇場成員。

這些年來,他曾經在紅樹林、竹圍、木柵、景美、八里等地租屋,有時候隨劇團赴國外表演,出差時間長達一個月,後來為了省錢,經常睡在劇團,或在劇場附近租一個簡單的空間。他說,長年表演藝術創作與報酬不成比例,自己的生活有如職業流浪漢。住進玖樓璞園之後,有機會認識舞蹈表演藝術圈外的人,有不同文化碰觸,感覺很好。

在台大醫院工作的藥師張浩庭,高雄人,在台大藥學系6年的時間都住宿舍,退伍後北上工作,曾經在租屋網站找房子,找到萬華華西街的一棟舊公寓改裝的套房,照片美輪美奐,他到現場看了之後,發現實況與網路照片差距實在太大,而且月租高達1萬3000元,讓他覺得很錯愕。

後來張浩庭透過網站找到玖樓璞園,參加才藝換宿計畫,房租打5折,他選擇的是運動項目,定期要揪團去運動,例如揪團打籃球、游泳、慢跑、健行等,由於旁邊就是景美運動公園,非常適合戶外活動。

20211116-高房價下的青年住宅政策專題,玖樓璞園大樓旁景美運動公園。(顏麟宇攝)
玖樓璞園大樓旁有景美運動公園。(顏麟宇攝)

住進玖樓璞園,張浩庭說,一樓的共享廚房、衛浴設備是公共空間,二樓以上是個別的房間,因此,下班後進到自己在樓上的房間休息,保有私人空間,比較不會受到干擾,想交流時再到一樓的公共空間。休假時,他會到一樓的共享廚房,和專業的Penny學廚藝。

翻修老宅夯  時間、成本均比新建社宅來得低

台北長柯文哲上任時曾喊出8年興建5萬戶社會住宅,如今目標戶數降為2萬戶以下。依台北市政府都發局「社會住宅興建計畫及戰情中心」官網顯示,目前完工僅4440戶,總目標為1萬965戶,完工進度為22.6%,進度嚴重落後。柯文哲第一任期,當時副市長林欽榮、都發局長林洲民任內,非常賣力推動社會住宅;柯文哲進入第二任期後,政策就轉彎了。

20211120-台北市長柯文哲20日出席民眾黨舉辦「永續台灣」論壇並致詞。(方炳超攝)
柯文哲的台北市長第二任期,興建社會住宅的速度大幅減緩。(資料照,方炳超攝)

因應高房價,社會住宅有其必要,但是社宅的成本相當高。潘信榮指出,台北市土地成本高,興建社宅的成本當然高,柯文哲要求社宅必須能夠自償,結果社宅蓋好了,部分房舍租金高,卻被罵。

「台北市需要多元住宅方案。」潘信榮說,「既有的社宅不見得符合每個人的需求,透過民間產業力量,讓住宅多元化,讓住宅有更豐富的選擇,才是正確的方向。除了社宅之外,把老舊閒置空間加以改裝為共居公寓,在時間、經費方面都比較有效率。」

20211201-SMG0034-N01-謝錦芳_新建社會住宅與老屋翻新比較
 

政府新蓋社會住宅或重新翻修老舊社區,何者較具吸引力?潘信榮指出,台北市的土地越來越有限,社會住宅從規畫到興建,大約要花6到7年,如果不計土地成本,每坪興建的成本至少20萬元。相較之下,將閒置空間或老屋整修更新,所需的時間約2年,每坪成本約8萬元,相對減輕財務負擔,時間也縮短許多。

活化淡海新市鎮  明年中期推共居出租住宅

新北市淡海新市鎮因地點較偏遠,產生大量餘屋,至少2000戶,最近透過玖樓加以活化。玖樓重新加以定位,未來將以共居方式出租,提供附近淡江大學、真理大學等青年學子新的居住選擇。潘信榮表示,目前第一期以300多戶規畫,預計明年中期可以推出,單人雅房價格會比台北市的行情來得低。

玖樓這幾年和市政府合作公有閒置住宅活化專案過程中,遭遇一些困難。潘信榮說,「市府對外招標的租借合約最長不能超過10年,如此一來,在不到10年的時間內要完成攤提,財務壓力非常大。」「客觀來看,要做出租住宅,不到10年內要完成攤提,而且,前面2年是規畫與施工期間,沒有收入,幾乎沒有廠商願意投入。」

潘信榮指出,台北市社會住宅自償率規畫以55年攤提,一般地上權出租至少50年,那麼閒置公有住宅更新出租房舍的攤提年限規定在10年內,很不合理,希望未來能夠適度延長,這樣有助於活化公有閒置空間。

台北房價與租金居高不下,「脫北潮」趨勢逐年惡化,如何進一步鬆綁法規,結合民間力量加速活化公有閒置空間,推廣共居生活模式,成為一個有創意的選項。

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