青年脫北潮4之4》合作住宅風潮吹進台灣 第三種模式行得通嗎?

新冠疫情以來,銀行利率降至趨近於零,推升全台房地產價格,今年第二季房價所得比台北市為15.79倍,逼近歷史高點。(顏麟宇攝)

新冠疫情爆發以來,房地產狂飆,台北市房價所得比攀升至15.79倍,高居全台之冠,民眾必須16年不吃不喝才能買到一間房子;與此同時,政府興建社會住宅速度牛步,迄今社會住宅存量不到1%。在市場與國家之間,國際上興起一股合作住宅風潮,自己的房子自己蓋,創造第三種模式。

新冠疫情爆發以來,利率降至趨近於零,推升全台房地產價格,房價所得比再創近年新高,依內政部不動產資訊平台統計,今年第二季房價所得比,台北市為15.79倍,逼近歷史高點;其次為新北市的12.13倍,第三名為台中市(9.87倍),接著為宜蘭市(8.71倍)、南投縣(8.65倍)。

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去除租屋黑市  讓租屋市場攤在陽光下

「新冠肺炎吹起的房地產泡沫比2008年金融海嘯時來得大。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,只要房價持續飆漲,「脫北潮」的趨勢不會停止。

台北市的房價高漲,連市府官員也深受其害。據了解,台北市政府就有部門主管家住桃園,每天通勤來台北上班。

不過,疫情期間,許多人遠距上班,他指出,有些為跨國科技公司或竹科的公司工作,不一定要住在台北。年輕的一代,語言能力好,形成新的遊牧民族,可能有3年在竹科,4年在中國蘇州,另外3年在美國,他們隨著工作需求而更換生活據點,不一定要買房子。

面對房價持續飆漲,呂秉怡說,「現在全球都在印鈔票,最後一根稻草不知何時落底?很多年輕人對買房已經絕望,而租屋黑市則是切身之痛。」

呂秉怡為高雄人,很早就北漂到台北讀書,台大城鄉所畢業,退伍後加入崔媽媽基金會,投入無殼蝸牛運動,迄今27年。他指出,政府推出社會住宅、租金補貼與社會住宅包租代管等三大政策,其中,社會住宅因興建速度緩慢,效果打折扣;其他兩項則因為租屋黑市猖獗,難以立竿見影,因此,當務之急是去除租屋黑市,讓租屋市場攤在陽光下。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡,(謝錦芳攝)新新聞專題專用
崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,只要房價持續飆漲,「脫北潮」的趨勢不會停止。(謝錦芳攝)

為鼓勵民眾將閒置空屋出租給弱勢,內政部推出公益出租人及社會住宅包租代管房東租稅優惠,公益出租人可享有綜所稅、房屋稅與地價稅優惠,但成效不佳。試想,如果房東已逃漏稅逾20年,賺取龐大利潤,如今會為了區區一個公益出租的租稅優惠而主動曝光嗎?

呂秉怡指出,目前房屋買賣交易必須實價登錄,但租屋市場沒有強制實價登錄;其次,房東因為逃漏稅而不願曝光,衍生許多後遺症,包括房客無法申請政府租金補貼,包租代管業務難以推廣,財政部既然收不到稅,何不訂定大赦條款,鼓勵房東誠實申報,給予一段緩衝期,期限截止後,凡是查到逃漏稅則予以嚴懲。

在房價、租金一路飆漲的趨勢下,呂秉怡肯定玖樓璞園共居生活的新模式。他指出,玖樓璞園的共居模式最可貴的是結合租賃與社區營造,透過種子成員讓整個出租社區變得有溫度。不過,他擔心,這種社區營造模式很難複製,如果規模擴大之後,純度可能下降。

社會住宅僧多粥少  民間興起合作住宅風潮

在台灣,住宅主要由建商興建一般住宅、豪宅,政府則興建社會住宅。都市改革組織秘書長彭揚凱問:「你認為政府有能力把房價合理化嗎?」或者,「你要等政府蓋社會住宅給你嗎?」政府興建社會住宅不僅數量有限,效率也慢,不知要等到何年何月,而且中籤率僅個位數。除了建商和國家供應住宅,能否創造第三種模式?

彭揚凱(謝錦芳攝)新新聞專題專用
都市改革組織秘書長彭揚凱指出,房價合理化的路途艱辛,不可能全面寄望於社會住宅。(謝錦芳攝)

1989年無殼蝸牛運動爆發那一年,彭揚凱從宜蘭到台北讀書,從淡江大學建築系、台大城鄉所畢業後,投入都市改革運動。他回憶,當時在校外租屋,親身經歷許多房東私自違法隔間且沒有報稅,房客毫無居住品質,當時的租屋市場有如一個無政府狀態。遺憾的是,22年之後,租屋黑市問題依舊存在。

彭揚凱指出,在高齡少子女化、血緣家庭轉變和單身家戶日增的情況下,現有的住宅供給模式已無法回應居住需求,而房產商品與政府社會住宅量能有限的現實中,房價合理化的路途艱辛,不可能全面寄望於社會住宅。由民間組織營造合理需求、可負擔的合作住宅,可為台灣的住宅帶來新思路。

一群志同道合者共住   共同打造理想的家

所謂合作住宅(Co-housing),不同於市場住宅與社會住宅,強調一個意向型社群發動,以平等互助、民主參與、共識共決等理念打造的社區。彭揚凱說,「簡單說,就是由一群志同道合的夥伴住一起,共同打造理想的家。」

在國外,有些合作住宅的成員為了共同的理想如教育,決定自己蓋一個社區。彭揚凱指出,合作住宅最大的特色是,這群人是消費者,也是生產者,他們從一開始就參與合作住宅的設計,依自己的需求,打造自己的家。

由於房價、租金高漲,近年歐洲興起一股合作住宅風潮,都市改革組織曾率團赴德國參訪多個合作住宅,近日出版《互住時代》一書,介紹歐洲各國的合作住宅運動。彭揚凱說明,德國的「反投機共同居住聯盟」(簡稱共宅聯盟)是從占屋運動演變而來,1980年代,在弗萊堡格雷瑟地區的行動者取得一處歷史工廠約2500平方公尺建物,修建為可供100人居住的社區。1990年代,成立「共宅聯盟」,短短幾年內快速在多個地區複製,創造100多個案例,發展為全國性網路。

協助新成員  德國共宅聯盟提撥「團結基金」

「共宅聯盟集資買下的住宅,產權是共同持有,永遠不會出售。」彭揚凱指出,「共宅聯盟」形成一個互助系統,每個住宅方案的成員組成一個住宅協會,加入「共宅聯盟」,將部分租金存入「團結基金」,每當有新的成員加入時,可以提撥部分「團結基金」協助新成員興建合作住宅,落實互助合作精神。

瑞士蘇黎世的物價與生活花費在全球各大城市中名列前茅,在高房價之下,催生了瑞士蘇黎世「不只是居住」合作住宅。「不只是居住」住宅合作社由30多個住宅合作社組成,成立於2007年,為非營利組織,主要願景是提供環境、社會、經濟上永續的住宅,並且共同學習與創新。

瑞士「不只是居住」合作住宅 獲世界人居獎

都市改革組織邀請「不只是居住」住宅合作社副理事主席斐利伊拉(Roseli Ferreira)透過視訊分享該合作社興辦第一個合作住宅計畫杭茲克區(Hunziker Areal)的經驗。她指出,該區土地由蘇黎世市政府提供地上權,共有13棟建築,1200個租戶,租金以市價打8折,另有20%的公寓由市政府提供祖金補貼,公寓第1層樓做為商業使用,商業進駐可強化街道安全,有助提升社區鄰里感,並提供居民日常生活用品。這個合作住宅於2016年獲聯合國世界人居獎。

斐利伊拉指出,「在瑞士,由政府釋出土地的地上權供住宅合作社使用,興辦可負擔出租住宅,有悠久的歷史。政府甚至成立基金擔保融資,並且提供低利或無息貸款,這樣我們才能夠興辦非營利的合作住宅。」這個合作住宅也提供10%住房給社會組織,一個服務身障者的組織,以及提供學生住宿的團體。

近年歐洲掀起一股合作住宅風潮,由志同道合的人共同打造理想的家。圖為德國法蘭克福市區。(謝錦芳攝)謝錦芳脫北潮專題專用
近年歐洲掀起一股合作住宅風潮,由志同道合的人共同打造理想的家。圖為德國法蘭克福市區。(資料照,謝錦芳攝)

「不只是居住」住宅合作社每年提撥1%收入用於研發與創新事務,例如聘任專業研究人員,針對住戶進行問卷調查,了解住戶真正的需求。根據住宅合作社調查,入住該合作住宅的住戶,最主要的理由是社區參與,回答可以參與設計住宅者占62%;其次是該住宅有吸引力,占48%;至於經濟因素入住者,占40%。

在低利率的催化下,台灣的房價持續狂飆,近年有多個住宅合作社成立。主婦聯盟多位成員於2018年5月成立「台中友善住宅合作社」,目前社員有20人,其中部分成員是台中人,北漂到台北工作,住在台北,但是台北房價漲得實在太厲害,於是參加住宅合作社,規劃未來回到台中定居。

台中友善住宅合作社理事主席謝杏慧為台中人,台北大學地政系畢業,一路讀到博士班,取得公共行政博士學位後,留在台北創業。原本以為離開台北回到台中定居,情況可能好一些。但是,她發現,最近台中房價也漲得很厲害,台中14期重劃區新建案每坪開價坐5望6,直追台北的行情,實在很誇張,也使得未來想要回台中打造合作住宅的夢想變得很困難。

「房價瘋狂飆漲,讓年輕人喪失努力的目標。」謝杏慧說,每次到學校授課,可以感受到年輕人對於房價一路上漲的趨勢,感到很無奈,自己看了很難過。

台中房價飆漲  比起台北有過之而無不及

台中近年房價飆漲的速度,比起台北,有過之而無不及。謝杏慧說,「台北市的房價所得比為15.79倍,居全台之冠;但是,回到老家台中,情況也好不到那裡,如今台中市房價所得比為9.87倍,排名全台第3,必須不吃不喝10年,才買得起房子。此外,由於台中房價掀漲風,連帶使得附近的南投、彰化房價也上漲。」

再看房貸負擔率,謝杏慧說,一般應占所得的30%以下或25%以下為宜。今年第二季,台北市的房貸負擔率漲到63%,台中也急速攀升,接近40%。她說,台北的房貸負擔率很離譜,而台中的房貸負擔率也偏高,民眾繳完房貸利息,如果要養家,還要照顧父母親,實在很吃力。

台中友善住宅合作社成立以來,到處尋找合適的土地,碰了很多釘子。謝杏慧指出,民間土地標售,通常以市價競標,合作社成員很難在很短時間內籌到足夠資金;至於公有土地標售地上權,同樣是以最高價得標,且要先繳一筆押標金,對合作社來說,同樣有困難。即使幸運得標,將來要向銀行申請貸款,銀行對住宅合作社不熟悉,不一定願意貸款。

公有土地地上權標售  瑞士模式值得借鏡

因應高房價議題,蔡政府提出8年20萬戶社會住宅政策,謝杏慧說,政府興建社會住宅有其必要,但不可否認,社會住宅興建速度緩慢,即使政府真的推出20萬戶社會住宅,占全台住宅總量也不到1%。因此,政府興建社會住宅之外,應在市場、國家之外,提供第三種模式,政府可以在法令、制度和融資方面協助住宅合作社,以民間的力量興建合作住宅。

以公有土地標售地上權為例,彭揚凱認為,台灣可以學習瑞士「不只是居住」合作住宅的模式,對於小規模的地上權標售,不以商業市場最高價得標,而是以競案方式,看誰的提案最具有永續、可負擔性,如此可以鼓勵民間興建合作住宅,發揮創意解決都市的居住問題。此外,謝杏慧指出,公有閒置空間可以由民間非營利組織或住宅合作社加以整修後充分利用。

中興新村閒置住宅(台中友善住宅合作社提供)新新聞專題專用
中興新村是台灣最早興建的花園式住宅,長期沒有人住,房舍容易毀壞。(台中友善住宅合作社提供)

台中友善住宅合作社成員9月中旬走訪中興新村,發現許多閒置的空屋,看到國家發展委員會特別在牆壁上貼出公告指出,「警告外人勿擅自墾植、飼養、堆置物品等,如違法占用,將依法究辦。」許多人看到這張被風吹得歪斜的公告,覺得相當諷刺,政府任令這些公有房舎閒置而逐漸毀壞,難道不用負責任?

謝杏慧說,「中興新村是台灣最早興建的花園式住宅,長期沒有人住,房舍容易毀壞,與其閒置荒廢,何不由住宅合作社來經營,或者可以出租給非營利組織,充分加以利用活化閒置房舍。」

面對房價狂飆的趨勢,短期內,去除租屋黑市是當務之急,讓租屋市場攤在陽光下;政府如果無法讓房價合理化,對於住宅的供應,應該在市場、國家之外,提供第三種模式,建立合理的制度,鼓勵民間住宅合作社發展合作住宅。

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