賈選凝專欄:恒大風暴罩頂,購屋人自力救濟、官員剉咧等

據《財新週刊》估計,恒大涉及尚未兌付的理財產品存量高達400億人民幣。(資料照,美聯社)

中國龍頭房地產開發商恒大集團深陷債務違約、瀕臨破產的危機,這場從9月10日一路延燒到中秋節後的風暴,帶來的衝擊不可小覷。有網友形容為「恒大憑一己之力,讓大家『天涯若比鄰』。」揪心的不只有購屋者、恒大上下游的供應商、加班加點計算「壞賬準備金」的銀行職員、擔心血本無歸的高收益債投資者們,更有各級政府的大小官員。

《財新週刊》發布的報導〈恒大何以至此〉,詳細梳理了恒大危機的結構成因,但文章在微信發布後就迅速被刪,目前只有「墻外」能讀到。該文指出,恒大集團位於深圳的總部卓越後海中心門口,自9月8日起出現此起彼伏的維權潮,而恒大在廣州、成都、南昌等多地分公司的高管們,也都遭遇投資者追堵。據財新估計,恒大涉及尚未兌付的理財產品存量高達400億人民幣,投資者包括集團本員工、他們的親朋好友以及恒大樓盤的供應商。

資不抵債走向破產重整

恒大危機的主因是「超收寶」延期兌付,而超收寶是集團針對內部高管的集資產品。2017年5月發行的超收寶第6期起投金額為300萬元人民幣,年化利率(IRR,內部報酬率)高達25%,但2019年到期後,集團要求購買的員工同意延期一年,2020年又再度延期一年。恒大的理財產品銷售對象除了內部員工,還有項目施工方──每當需要支付工程款時,恒大就會要求施工方購買約工程款總金額10%的理財產品。

9月12日,上百名恒大員工與業主前往深圳市南山派出所,要求警方對「恒大財富」欺詐投資人立案偵查,而「恒大財富」的前身就是恒大集團全資控股的P2P平台「恒大金服」。2018年中國P2P大面積爆雷後,恒大金服更名,但業務還是售賣高息理財產品。9月13日,恒大在壓力之下公布了3種兌付方案:1.現金分期兌付、2.實物資產(住宅、公寓、商鋪、車位)兌付,以及3.「以房抵債」(用理財額度沖抵購房尾款)。部分投資者堅決不接受最後一種方案,因為恒大許多樓盤項目已停工,大量期房存在爛尾和一房多賣的風險。

恒大危機,中國房地產。(美聯社)
恒大在壓力之下公布了3種兌付方案:1.現金分期兌付、2.實物資產兌付,以及3.「以房抵債」。(資料照,美聯社)

恒大地產的停工潮也正迅速蔓延,目前恒大拖欠的工程款、農民工薪酬和墊付款共約2.9億人民幣。今年下半年以來,因延遲支付供貨款等工程款造成的停工潮陸續在多地爆發,還未完工的800多個項目裡,有500多個處於停工狀態。中小規模供應商手裡持有大量逾期的恒大商業票據苦不堪言,而恒大的解決方案也是以房抵債。但有知情人士透露,用來抵債的項目清單裡多是期房(預售屋),有些還在銀行質押。雖然恒大對外宣稱這是一場「流動性危機」,但業內人士的分析則更傾向於認為恒大這次「資不抵債」會走向破產重整。

舉債加槓桿造就房產盛世

上海交通大學商業發展研究所副所長方寶慶接受陸媒採訪時指出,恒大想依靠樓盤銷售回款還債,短期來看並不現實。他認為恒大的問題已非注資能解決,牽涉到整個集團的運作,更涉及投資人、購房者、供應商、金融機構以及地方政府等多方面。環業投資中國區首席經濟學家柏文喜則認為,恒大最後大概會被某實力資產管理機構或央企、地方政府平台公司託管,先保證已售出項目能交樓,再盡可能兌付理財拖欠。

自媒體「新潮沉思錄」則認為,恒大危機其實是中國房地產企業發展的縮影,也是改革開放超過30年來,中國「不平衡不充分發展的典型」。房企在城市化進程中一路擴張是依靠「高增長、高周轉、高負債」:從政府手裡拿地、蓋樓、銷售、回款──整個流程在幾個月內完成的超高轉速,再加上大規模境內外舉債,造就了房產盛世。

但自2021年政府針對所有開發商劃出「三道紅線」之後,地產商再難通過舉債擴大規模,而不斷「加槓桿」增資擴股、擴張資產負債的恒大,即使在境況最好時,手持現金也不足以覆蓋短期負債。

准業主騎虎難下只能努力維權

2021年上半年,恒大在中國各地打折銷售,希望回款還債。以今年年初開盤的位於北京順義的「恒大.上和府」為例,精裝修房源全款購房價格僅為2.9萬人民幣/平方米。但截至8月初,該項目尚未出售的12套133平方米三居室房卻已經被抵押給了建築公司,購房人要把購房全款交給建築公司,建築公司把「欠款單」給恒大,恒大再和購房人簽訂「網簽」合同──如此奇葩的購房操作,在北京房產市場上實屬罕見。儘管如此急切回款,仍然爆出巨虧,可見恒大的龐大債務最終已令其積重難返。

《華爾街日報》(The Wall Street Journal)引述官方人士消息指出,中國官方已要各地方政府準備好因應恒大倒閉引發的風暴。而對廣大購買了恒大期房如今騎虎難下的准業主們來說,深陷焦慮的他們還是只能繼續透過各種方式維權。

*作者為文化評論人,前香港媒體人,北京電影學院畢業,香港中文大學傳播碩士,現為台大政研所博士候選人。

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